Rynek mieszkaniowy na początku 2026 r.: indeksy w górę, oczekiwania sprzedających rosną
Pierwsze tygodnie 2026 r. przyniosły podwyżki cen mieszkań w polskich miastach, a istotnym źródłem tej zmiany były przede wszystkim coraz wyższe oczekiwania sprzedających lokale z rynku wtórnego – wynika z danych Bankier.pl przekazanych przez Cenatorium. Jednocześnie, jak wskazują eksperci, rynek nadal pozostaje w etapie stabilizowania się po latach dynamicznych wzrostów, choć w kolejnych miesiącach możliwa jest większa ostrożność po stronie osób rozważających kredyt.
Z danych Cenatorium wynika, że w styczniu indeks opisujący sytuację na polskim rynku mieszkaniowym osiągnął 118,35 pkt. W porównaniu z poprzednim miesiącem oznacza to wzrost o 0,95 pkt, natomiast względem stycznia 2025 r. odczyt był wyższy o 2,92 pkt. Podobnie wysoką dynamikę wzrostu zanotowano na największych rynkach – z wyłączeniem Warszawy – czyli w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni. W ich przypadku indeks doszedł do historycznego maksimum 132,89 pkt, co oznacza wynik o 0,98 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej, a zarazem największy miesięczny przyrost od lutego 2024 r.
Monitoring Cenatorium pokazuje, że głównym czynnikiem stojącym za podbiciem indeksu (a w konsekwencji oczekiwanym wzrostem cen) była rosnąca wycena mieszkań z drugiej ręki. W ujęciu miesięcznym stawki zwiększały się we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Gdyni, natomiast jedynie w Poznaniu zanotowano nieznaczny spadek. Równolegle w stolicy woj. wielkopolskiego oraz w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi spadała wycena mieszkań nowych.
W tle zmian cenowych utrzymuje się ożywienie popytu na finansowanie. Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca uwagę, że początek roku na krajowym rynku nieruchomości upływa pod znakiem stabilizacji i „urealnienia” oczekiwań cenowych, a impulsem zwiększającym aktywność jest kolejna obniżka stóp procentowych. Jak podkreśla, spadek stopy referencyjnej do 3,75 proc. w praktyce poprawił zdolność kredytową gospodarstw domowych. Przekłada się to zarówno na wzrost liczby zapytań o kredyty hipoteczne, jak i na wyższą liczbę udzielanych kredytów.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w styczniu w Polsce udzielono 21,5 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 30,3 proc. r/r, a w lutym 23,4 tys., czyli o 53,9 proc. r/r. Jednocześnie szacunki wskazują, że około 20–30 proc. akcji kredytowej to refinansowania, a więc przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań między bankami; mimo tego początek 2026 r. i tak przyniósł ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych. Zarówno w styczniu, jak i w lutym liczba zaciągniętych hipotek była też wyższa niż dwa lata wcześniej, gdy domykano rozliczanie wniosków składanych w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Na zróżnicowanie rynku zwraca uwagę Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości. Jak wskazuje, dane regionalne sugerują, że w miastach średniej wielkości spadki cen postępują nieco szybciej, podczas gdy w metropoliach – przy utrzymującym się wysokim popycie – ceny pozostają stabilne. W jego ocenie odzwierciedla to trwające zainteresowanie lokalizacjami uznawanymi za atrakcyjne inwestycyjnie.
Odmienny kierunek zmian widać w statystykach dotyczących liczby ofert sprzedaży. Choć w perspektywie dwóch lat ogłoszeń nadal jest wyraźnie więcej, ostatnich dwanaście miesięcy przyniosło spadek dostępnej podaży. Barbara Bugaj zauważa, że mimo utrzymywania się wysokiej podaży pojawiają się pierwsze oznaki „pęknięcia” tej górki. W ujęciu dwuletnim – względem stycznia 2024 r. – oferta nadal pozostaje wysoka: w Warszawie wzrosła o 47 proc., w Krakowie o 35 proc., a w Gdańsku o 19 proc. Z kolei w ujęciu rocznym trend zaczyna się odwracać: we Wrocławiu liczba ofert spadła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 13 proc., w Poznaniu i Krakowie o blisko 9 proc., w Warszawie o 5 proc., a w Łodzi o 2 proc.
Barbara Bugaj dodaje, że rynek funkcjonuje na umiarkowanych obrotach, oczekując na kolejną obniżkę stóp procentowych do prognozowanego poziomu 3,5 proc. Jednocześnie wskazuje się, że w warunkach konfliktu na Bliskim Wschodzie i oczekiwanego wzrostu inflacji taki scenariusz może być trudniejszy do realizacji, na co zwracają uwagę sygnały płynące z Rady Polityki Pieniężnej. Jak niedawno mówiła Joanna Tyrowicz, członkini RPP, obecnie właściwy poziom stopy procentowej to 4,75 proc.
W ocenie Dariusza Górskiego, pośrednika z Masterhouse Nieruchomości Poznań, w najbliższych miesiącach możliwe jest większe wyczekiwanie wśród kredytobiorców poszukujących własnego „M”. Podkreśla on, że na decyzje zakupowe oddziałuje również sytuacja na rynku pracy: w skali roku stopa bezrobocia rejestrowanego wzrosła z 5,1 do 5,7 proc. Choć – jak zaznacza – poziom ten nie jest alarmujący, sam kierunek zmian wpływa na nastroje i poczucie bezpieczeństwa finansowego gospodarstw domowych. W jego ujęciu kredyt hipoteczny, jako zobowiązanie długoterminowe, wymaga dziś większej rozwagi, przez co decyzje zakupowe częściej są przesuwane w czasie.
W styczniu Cenatorium odnotowało również wyraźny wzrost – do 132,89 pkt – odczytu indeksu opisującego sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym (+0,91 pkt r/r). Nastąpiło to mimo spadków średnich cen ofertowych, które miały miejsc
Podsumowując, początek 2026 r. przyniósł wzrost odczytów indeksów i sygnały wyższych wycen, szczególnie po stronie rynku wtórnego, przy jednoczesnym ożywieniu akcji kredytowej. W tle widać jednak malejącą liczbę ofert w ujęciu rocznym i rosnącą ostrożność części kupujących. Kluczowym czynnikiem dla kolejnych miesięcy pozostaje ścieżka stóp procentowych i otoczenie makroekonomiczne.