Ceny transakcyjne nowych mieszkań na początku 2026 r.: NBP wskazuje na dalszą korektę w części metropolii
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że początek 2026 r. przyniósł kolejne obniżki przeciętnych kwot płaconych za nowe mieszkania w największych polskich miastach. Wrocław i Kraków pozostają rynkami, na których spadki utrzymują się już trzeci kwartał z rzędu, a po trzymiesięcznej przerwie do grupy miast ze zniżkującymi średnimi stawkami dołączyła m.in. Warszawa.
W I kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych lokali na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce ukształtowała się na poziomie 14 245 zł/mkw. i była minimalnie niższa niż w IV kw. 2025 r. Jednocześnie, w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, za mieszkania z rynku pierwotnego płacono przeciętnie o 0,3 proc. mniej.
Do miast, w których w aktach notarialnych pojawiły się niższe przeciętne kwoty, zaliczyła się Warszawa. W I kw. 2026 r. średnia stawka płacona deweloperom w stolicy wyniosła 16 475 zł/mkw., co oznacza spadek o 0,6 proc. względem trzech miesięcy wcześniej. Warto przy tym odnotować, że od dłuższego czasu poziomy cen na warszawskim rynku pierwotnym pozostają niemal bez zmian: w ujęciu rocznym wzrost wyniósł 0,2 proc., czyli nominalnie 38 zł/mkw.
Trzeci kwartał z rzędu zniżki średnich cen transakcyjnych odnotowano także w Krakowie i Wrocławiu. W I kw. 2026 r. spadki wyniosły tam ok. 1 proc. k/k, natomiast w relacji rocznej obniżki sięgnęły odpowiednio 1,7 proc. i 2,5 proc.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach – I kw. 2026: Białystok 10 650 zł/mkw. (+0,6 proc. k/k; +3,5 proc. r/r), Bydgoszcz 11 406 zł/mkw. (+9,4; +21,5), Gdańsk 14 647 (+1,9; +5,4), Gdynia 13 320 (-4,1; +3,2), Katowice 12 031 (+1,5; +0,3), Kielce 10 539 (+4,2; +4,6), Kraków 15 384 (-1,3; -1,7), Lublin 10 987 (-2,0; -0,1), Łódź 9 758 (+0,5; -0,2), Olsztyn 10 304 (-0,7; +7,9), Opole 11 108 (+3,1; -0,9), Poznań 12 627 (+1,7; +2,1), Rzeszów 10 378 (+3,5; +3,7), Szczecin 11 575 (-1,3; -4,0), Warszawa 16 475 (-0,6; +0,2), Wrocław 13 903 (-1,1; -2,5), Zielona Góra 9 504 (+5,8; 0,0). Źródło: Narodowy Bank Polski.
W ujęciu rocznym spadki cen mieszkań oferowanych przez deweloperów widoczne były również w Łodzi (-0,2 proc. r/r), Lublinie (-0,1 proc. r/r) oraz Opolu (-0,9 proc. r/r). Najmocniej obniżki zaznaczyły się w Szczecinie, gdzie przeciętna stawka była niższa o 4 proc. r/r. W stolicy woj. zachodniopomorskiego średnia cena pozostawała także poniżej poziomu sprzed dwóch lat.
Jednocześnie na części rynków początek 2026 r. przyniósł kontynuację wzrostów cen nowych mieszkań. Wśród siedmiu największych rynków pierwotnych najbardziej – o blisko 2 proc. k/k – wzrosła w I kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna w Gdańsku. Na tle pozostałych miast wojewódzkich wyraźniej wyróżniły się Bydgoszcz i Zielona Góra: w porównaniu z końcem 2025 r. przeciętne kwoty płacone za mieszkania zwiększyły się tam odpowiednio o 9,4 proc. i 5,8 proc.
W ujęciu rocznym – poza Bydgoszczą i Zieloną Górą, gdzie nowe lokale w aktach notarialnych podrożały średnio o ponad 20 proc. r/r – skala wzrostów była zróżnicowana. Zmiany wahały się od niespełna 0,5 proc. (Warszawa i Katowice) do 8 proc. w Olsztynie.
W szerszym, trzyletnim horyzoncie – mimo wyhamowania wzrostów oraz pojawiających się lokalnie niewielkich spadków – poziomy cen nowych mieszkań pozostają wyraźnie wyższe niż przed trzema laty, sprzed okresu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W ostatnich trzech latach wzrosty w aktach notarialnych najczęściej przekraczały średnio 20 proc. Największe, sięgające ponad 33 proc., dotyczyły Krakowa, Gdańska oraz Bydgoszczy. Nominalnie w stolicy woj. małopolskiego i pomorskiego przeciętne stawki zwiększyły się odpowiednio o ok. 3900 i 3700 zł/mkw.
Na tle miast wojewódzkich wyjątkiem pozostaje Szczecin: względem I kw. 2023 r. średnia cena transakcyjna jest tam wyższa „jedynie” o 5,5 proc. Podsumowując, dane NBP za I kw. 2026 r. pokazują niewielką korektę średnich cen na części kluczowych rynków, przy jednoczesnym utrzymaniu wzrostów w wybranych lokalizacjach oraz wysokich poziomach względem okresu sprzed trzech lat.