Coraz dłuższe kolejki po kredyt hipoteczny: 21 dni w ustawie, kilka tygodni w praktyce
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma 21 dni na podjęcie decyzji kredytowej. W praktyce ten limit często pozostaje jednak bardziej punktem odniesienia niż realną granicą – zwłaszcza w okresach wzmożonego popytu, gdy czas oczekiwania potrafi wyraźnie się wydłużać. Jak zwraca uwagę ekspert Expander Advisors, o tempie procedowania przesądzają też czynniki mniej oczywiste. / Gemini
W marcu i kwietniu 2026 r. sprzedaż kredytów mieszkaniowych sięgała prawie 30 tys. sztuk miesięcznie, co na tle wcześniejszych okresów można uznać za wyniki rekordowe. Dla porównania w 2025 r. poziomy sprzedaży były niemal o połowę niższe. Choć coraz większą część zawieranych umów stanowi refinansowanie „starych” kredytów, z perspektywy banków ścieżka obsługi takich wniosków jest w dużej mierze podobna do procedur przy nowych finansowaniach. Efekt to zatory w procesach: część klientów utknęła w kolejkach, a w niektórych instytucjach czas oczekiwania na decyzję zauważalnie się wydłużył.
– Faktycznie w części banków okres oczekiwania nadal jest bardzo długi. Jednocześnie pozytywne jest to, że niektóre instytucje nadrobiły zaległości i wróciły do (w miarę) standardowych terminów, czyli ok. 3 tygodni – wskazuje Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin. Zaznacza przy tym, że w ramach jednego banku funkcjonuje kilka ścieżek procesowych, które różnią się liczbą dni potrzebną do wydania decyzji, a rozbieżności potrafią sięgać nawet 30 dni roboczych. O tym, która ścieżka jest dostępna, rozstrzygają m.in. typ transakcji oraz źródło dochodów klienta – im mniej złożona sprawa, tym większe szanse na szybszą analizę.
Część banków udostępnia klientom oraz pośrednikom całkowicie cyfrowy proces składania wniosku o kredyt, jednak najczęściej jest on obwarowany ograniczeniami. Z rozwiązania tego mogą zwykle skorzystać osoby wnioskujące samodzielnie (co eliminuje np. wariant z współkredytobiorcą‑małżonkiem), uzyskujące dochody z umowy o pracę oraz kupujące mieszkanie na rynku wtórnym.
Dla nabywców lokali z rynku wtórnego czas wydania decyzji ma szczególne znaczenie. Gdy opóźnienia w banku spowodują przekroczenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej, pojawia się ryzyko konsekwencji finansowych, w tym np. utraty zadatku. – Jestem zwolennikiem zawierania umów przedwstępnych na rynku wtórnym z odpowiednim buforem czasowym. Trzeba jednak pamiętać, że wydłużenia dotyczą dziś zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Średni czas oczekiwania na kredyt to około 4-6 tygodni. Dwa miesiące zwykle wystarczą, aby przejść proces w większości banków, ale pod koniec może to być już stresujące, więc warto zapewnić sobie np. jeszcze jeden dodatkowy miesiąc zapasu – radzi Grzegorz Granda z Expander Advisors.
Jak dodaje, termin zawarcia umowy przyrzeczonej najlepiej ustalać, mając świadomość sytuacji w konkretnym banku, do którego ma trafić wniosek. Takie informacje można pozyskać wcześniej od eksperta kredytowego, który na bieżąco zna stan kolejek w analizach. W jego ocenie okres 3 miesięcy to obecnie standard, akceptowany przez sprzedających zazwyczaj bez większych zastrzeżeń. Jeśli jednak okoliczności wymuszają skrócenie tego terminu, z punktu widzenia kupującego bezpiecznym rozwiązaniem może być złożenie wniosku do 2 banków – według klucza: najtańszy oraz najszybszy – aby utrzymać bezpieczeństwo transakcji. Założeniem jest przy tym, że kredytobiorca ma skompletowane wszystkie pozostałe dokumenty wymagane do złożenia wniosku, a umowa przedwstępna stanowi ostatni element. Dodatkowo – jak podkreśla ekspert – warto sprawdzić sposób, w jaki bank określa wartość nieruchomości; w części przypadków wycenę da się wykonać jeszcze przed złożeniem wniosku, co pozwala zaoszczędzić kolejne kilka dni.
Warto przypomnieć, że według przepisów decyzja kredytowa powinna zostać wydana w 21. dniu od złożenia wniosku. Jednocześnie – jak wyjaśnił nadzór finansowy w 2020 r. – bieg tego terminu zaczyna się dopiero w momencie przekazania kredytodawcy „ wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej ”. Jeśli bank zakwestionuje treść któregoś z dokumentów i poprosi np. o uzupełnienia, licznik terminu ulega „zresetowaniu”, co w praktyce daje kredytodawcom znaczną elastyczność. – Konsekwentnie zaznaczam, że klienci mają istotny wpływ na czas analizy poprzez dostarczenie kompletnej i poprawnej dokumentacji. Zdecydowana większość „nadmiernie przedłużających się procesów” wynika z błędów w dokumentach, a pozostałe sytuacje dotyczą obiektywnie skomplikowanych stanów prawnych nieruchomości – podkreśla przedstawiciel Expander Advisors.
Po uzyskaniu decyzji tempo finalizacji bywa już wyraźnie szybsze. – Po wydaniu decyzji samo umówienie fizycznego podpisania umowy kredytowej w większości banków jest możliwe w 1-2 dni, choć zdarzają się przypadki, w których – ze względu na konkretną lokalizację – na podpis będziemy czekać ok. 5-7 dni roboczych – wskazuje Grzegorz Granda. – Czas na wypłatę kredytu, liczony od spełnienia wszystkich warunków uruchomienia (najważniejszy to akt notarialny zakupu), banki określają w umowach.
Podsumowując, mimo ustawowego terminu 21 dni realne czasy oczekiwania na decyzję zależą od obciążenia banków, rodzaju transakcji i profilu dochodów klienta, a także kompletności dokumentów. W warunkach rekordowej sprzedaży z marca i kwietnia 2026 r. kolejki w części instytucji nadal wpływają na harmonogram transakcji, dlatego kluczowe pozostaje odpowiednie zaplanowanie terminów i skompletowanie dokumentacji.